A retrofitről szóló cikk kapcsán megfogalmazódott bennem néhány gondolat arról, merre tart a budapesti irodapiac
A napokban olvastam egy cikket, amely a retrofit és a bontás dilemmáját járja körül. Szerintem egy nagyon időszerű téma, amely jól összefoglalja azt az irányt, amerre az európai irodapiac haladhat. Ugyanakkor inkább a tulajdonosi és bérbeadói oldal stratégiai szemléletét mutatja be, ezért olvasás közben bennem is megfogalmazódott néhány gondolat.
A retrofit egyre inkább meghatározza az irodapiac jövőjét
Úgy látom, hogy a legtöbb 15–20-25 éves irodaház esetében ma már nem az a kérdés, hogy szükség van-e korszerűsítésre, hanem az, hogy milyen mértékű felújításra.
A teljes bontás rendkívül költséges, ráadásul egy meglévő épület szerkezetének megtartása sok esetben kisebb környezeti terheléssel járhat, mint egy teljes bontás és új építés. Ez a szemlélet egyre inkább meghatározza a nyugat-európai ingatlanpiacot is.
A retrofit környezeti előnyeit ma már nemcsak feltételezések támasztják alá. Számos életciklus-elemzés (Life Cycle Assessment – LCA) vizsgálta, hogy egy meglévő épület felújítása vagy egy új épület felépítése jár-e kisebb környezeti terheléssel. Az eredmények többsége arra jut, hogy amennyiben a meglévő szerkezet megtartható, a korszerűsítés jelentősen csökkentheti az új építőanyagok előállításából, a bontásból és az új építésből származó környezeti terhelést.
Több kutatás is azt mutatja, hogy egy jól megtervezett retrofit teljes életciklusa során kedvezőbb környezeti eredményt érhet el, mint egy teljesen új épület megvalósítása. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy minden esetben ez a megfelelő megoldás, de ha egy épület szerkezete megfelelő állapotban van, és gazdaságosan korszerűsíthető, akkor sok esetben kedvezőbb környezeti választás lehet, mint a bontás és az új építés.
„The greenest building is the one that is already built.”
„A legzöldebb épület sokszor nem az, amelyiket most építjük meg, hanem az, amelyik már áll.”
Ez gyakorlatilag a retrofit szemlélet egyik legismertebb alapelve. A lényege egyszerű: egy meglévő épület korszerűsítése sok esetben kisebb környezeti terhelést jelenthet, mint egy teljesen új épület felépítése.
A második generációs irodaházak előtt áll a legnagyobb kihívás
Különösen érdekesnek tartom a 2002 és 2012 között épült irodaházak helyzetét. Ezek az épületek műszakilag ma is jól használhatók, ugyanakkor egyre nagyobb nyomás nehezedik rájuk az energiahatékonysági és ESG-elvárások miatt.
Fontos ugyanakkor kiemelni, hogy ezek az épületek folyamatosan fejlődnek. Erre jó példa erre a Váci 33, ahol napelemparkot telepítettek a tetőre és hőszivattyús rendszert építettek ki, vagy a Blue Cube irodaház, ahol a napelemes rendszer hétvégenként képes fedezni az épület energiaigényét.
Mindez jól mutatja, hogy megfelelő beruházásokkal egy második generációs irodaház is képes alkalmazkodni a mai piaci elvárásokhoz.
Nem csak az energiahatékonyság számít
A cikk szerintem egy fontos szempontot kevésbé hangsúlyoz, hogy nem csak az energiahatékonyság számít.
A bérlők ma legalább ennyire figyel arra:
- milyen a lokáció,
- milyen a közösségi közlekedési kapcsolat,
- mennyire rugalmasak az alaprajzok,
- milyen szolgáltatásokat nyújt az épület,
- és milyen munkakörnyezetet biztosít a dolgozók számára.
Mindezek mellett egy jól sikerült retrofit rengeteget javíthat egy épület versenyképességén, de egy kedvezőtlen lokációt önmagában nem fog megváltoztatni. Emiatt szerintem továbbra is a lokáció marad az egyik legfontosabb értékmérő.
Merre tart a budapesti irodapiac?
Úgy gondolom, Magyarország ezen a területen még néhány évvel Nyugat-Európa mögött jár. Sok tulajdonos még kivár, ugyanakkor az energiahatékonysági előírások, az ESG-elvárások és a finanszírozási követelmények nálunk is kikényszerítik a korszerűsítéseket.
Ha mindezt összevetjük a budapesti irodapiac jelenlegi helyzetével, egy érdekes kettősséget látunk.
Kevés az új fejlesztés, ugyanakkor jelentős mennyiségű régebbi irodaépület található a piacon. A legjobb ESG-minősítésű irodaházak – például a Liberty vagy Balance Hall – továbbra is jól teljesítenek, miközben a közepes minőségű épületek között várhatóan nőni fog a verseny és ezzel együtt az üresedés is.
Éppen ezért úgy gondolom, hogy a következő években valószínűleg nem új irodaházak tömeges építését fogjuk látni, hanem egyre több retrofit projektet, különösen a Váci úti irodafolyosón.
Személy szerint remélem, hogy ez lesz az irány. Ha egy meglévő épület korszerűsítéssel új életet kaphat, az hosszú távon valószínűleg környezetbarátabb megoldás, mint a bontás és az újraépítés.
Mindeközben azok az irodaházak, amelyek időben beruháznak a gépészet korszerűsítésébe, a homlokzat felújításába, a közösségi terek fejlesztésébe és az ESG-szempontoknak megfelelő megoldásokba, jó eséllyel versenyelőnybe kerülnek. Aki viszont kivár, könnyen olyan helyzetbe kerülhet, hogy a bérleti díjak csökkentésével próbálja majd megtartani a bérlőit.
Mit gondoltok?
Lehet, hogy a következő évtized nyertesei azok a tulajdonosok lesznek, akik nem új épületben, hanem meglévő épületeik intelligens megújításában gondolkodnak? Mit gondoltok?
Források:
ESTON – Retrofit vagy bontás? Az irodaházak következő nagy dilemmája
https://www.eston.hu/hu/post/retrofit-vagy-bontas-az-irodahazak-kovetkezo-nagy-dilemmaja
World Green Building Council – Bringing Embodied Carbon Upfront
https://worldgbc.org/article/bringing-embodied-carbon-upfront/
World Green Building Council – Whole Life Carbon Vision
https://worldgbc.org/climate-action/embodied-carbon/
World Green Building Council – What is a Net Zero Carbon Building?
https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2019.106218
Comparative Whole-Building Life Cycle Assessment of Renovation and New Construction (Building and Environment, 2019)
https://www.researchgate.net/publication/333969461_Comparative_whole_building_life_cycle_assessment_of_renovation_and_new_construction
