Akár bérbeadóként, bérlőként vagy ingatlanügynökként olvasod ezt a cikket, lehet, hogy elsőre nem fogsz örülni annak, amit itt olvasni fogsz.
Ennek egyszerű oka van.
A legtöbb piaci szereplő a saját szemszögéből látja a helyzetet, miközben a másik oldal motivációi, kockázatai és félelmei sokszor rejtve maradnak előtte, vagy nem veszünk róla tudomást („mert úgy se a mi dolgunk”). Pedig egy sikeres irodabérleti tranzakcióban három szereplő érdekei találkoznak: a bérbeadóé, a bérlőé és az ingatlanügynöké.
Mindhárman ugyanazt a célt szeretnék elérni: egy sikeres, hosszú távon működő megállapodást. Mégis mindhárman mástól félnek a legjobban.
Ebben a cikksorozatban ezeket a félelmeket mutatjuk be, hogy jobban megértsük a másik oldal gondolkodását és döntéseit.
A sorozat részei
1. rész: A bérbeadó legnagyobb félelme – Az értékvesztés (ezt olvasod most)
2. rész: Az ingatlanügynök legnagyobb félelme – Nem a sok munka, hanem az eredmény nélküli folyamat
3. rész: A bérlő legnagyobb félelme – Nem a költözés, hanem a rossz döntés
A bérbeadó legnagyobb félelme nem az árengedmény
Hanem az értékvesztés.
Sokan úgy gondolják, hogy egy irodaház tulajdonosának legfontosabb célja az, hogy a lehető legmagasabb bérleti díjon adja ki az irodáit. Éppen ezért gyakran azt feltételezik, hogy a bérbeadó legnagyobb félelme az árengedmény, hiszen minden engedmény csökkenti a bevételét.
A valóság azonban ennél jóval összetettebb.
Egy professzionális irodaház-tulajdonos nem egyszerűen bérbeadó, hanem befektető is. Számára az irodaépület egy hosszú távú befektetés, amelynek nemcsak folyamatos bevételt kell termelnie, hanem az értékét is meg kell őriznie az évek során.
Éppen ezért a döntéseit sem kizárólag az befolyásolja, hogy egy adott szerződésben sikerül-e néhány euróval magasabb bérleti díjat elérnie. Sokkal fontosabb számára, hogy az épület stabilan működjön, kiszámítható bevételt termeljen, vonzó maradjon a bérlők számára, és hosszú távon is megőrizze befektetési értékét.
Innen nézve az árengedmény már egészen más megvilágításba kerül. Egy kisebb engedmény önmagában még nem feltétlenül jelent problémát, ha cserébe hosszabb távú bérleti szerződés születik, csökken az üresedés kockázata, és biztosítottá válik az épület folyamatos bevételtermelő képessége.
A valódi veszélyt nem az jelenti, hogy a bérbeadó néhány százalékkal alacsonyabb bérleti díjat fogad el.
A valódi veszély az, amikor az ingatlan elveszíti értékét.
Mi vezethet értékvesztéshez?
Az ingatlan értéke természetesen nem egyik napról a másikra csökken. Az értékvesztés általában egy hosszabb folyamat eredménye, amelyet számos tényező befolyásol.
Ilyen lehet például az épület műszaki állapotának romlása, a környék megítélésének változása, a piaci kereslet csökkenése vagy éppen egy kedvezőtlen gazdasági környezet. Ugyanakkor van egy tényező, amelyre a bérbeadó közvetlenül is képes hatást gyakorolni.
Az egyik legfontosabb tényező, amelyre a bérbeadó közvetlenül is hatással lehet, az épület kihasználtsága.
Egy tartósan magas üresedési ráta nemcsak azt jelenti, hogy kevesebb bérleti díj érkezik. Az üres területek csökkentik az ingatlan bevételtermelő képességét, növelik a működési kockázatot, és hosszabb távon a befektetők megítélésére is hatással lehetnek.
Éppen ezért egy professzionális bérbeadó számára az üresedés nem önmagában jelent problémát. Azért veszélyes, mert az ingatlan teljesítményére és végső soron az értékére is hatással lehet.
Az üres terület minden nap pénzbe kerül
Amikor egy iroda üresen áll, a költségek nem szűnnek meg.
Az épületet ugyanúgy üzemeltetni kell, biztosítani kell a karbantartást, az épületmenedzsmentet, a biztonsági szolgálatot, valamint számos olyan szolgáltatást, amelyek egy modern irodaház működéséhez elengedhetetlenek. Emellett az új bérlő megtalálása is további ráfordításokat jelenthet: marketingköltségeket, ingatlanügynöki díjat, esetenként felújítási vagy átalakítási munkákat.
Miközben ezek a költségek folyamatosan jelentkeznek, az adott terület nem termel bevételt.
Ezért egy hosszabb üresedési időszak nem egyszerűen elmaradt bérleti díjat jelent. A bérbeadó egyszerre szembesül a kieső bevétellel, a fennmaradó működési költségekkel és az újrabérbeadás ráfordításaival is.
Miért nem minden az ár?
Ebből azonban nem következik az, hogy egy bérbeadó bármilyen áron hajlandó kiadni az irodáját.
Ez az egyik leggyakoribb tévhit az irodapiacon.
Ha egy iroda piaci értéke például 15 EUR/m², de egy érdeklődő csak 10 EUR/m² bérleti díjat hajlandó fizetni, akkor könnyen előfordulhat, hogy a bérbeadó inkább kivár.
Ennek egyszerű oka van.
Egy jelentősen piaci ár alatti szerződés hosszú évekre csökkentheti az épület bevételtermelő képességét, ami a befektetés hozamára, ezen keresztül pedig az ingatlan értékére is hatással lehet.
Ugyanakkor a másik véglet sem kedvező. Ha a bérbeadó olyan bérleti díjhoz ragaszkodik, amelyet a piac már nem hajlandó megfizetni, az üresedés elhúzódhat, ami szintén rontja az ingatlan teljesítményét.
A professzionális bérbeadók ezért nem egyetlen mutatót próbálnak maximalizálni. A bérleti díj, a kihasználtság, a szerződés időtartama és a bérlő megbízhatósága együtt határozzák meg, hogy hosszú távon mekkora értéket képes teremteni az adott ingatlan.
Egy egyszerű példa
Tegyük fel, hogy egy bérbeadó 500 m² irodaterületet kínál bérbeadásra, amelynek piaci bérleti díja 15 EUR/m² havonta. Ez havi 7 500 euró bérleti bevételt jelentene.
Ha azonban a piacon csak 10 EUR/m²-es ajánlat érkezik, elsőre úgy tűnhet, hogy még ez is jobb, mint ha az iroda üresen állna.
A valóság ennél összetettebb.
Egy ilyen döntés nem egy-két hónapra szól, hanem gyakran öt vagy akár tíz évre is meghatározhatja az ingatlan bevételtermelő képességét. Ha a bérleti díj tartósan a piaci szint alatt marad, az jelentősen csökkentheti a hosszú távon elérhető hozamot.
Másik oldalról viszont az sem kedvező, ha a bérbeadó ragaszkodik a 15 EUR/m²-es díjhoz, miközben a terület fél vagy egy évig üresen áll. Ebben az időszakban nemcsak a bérleti bevétel esik ki, hanem továbbra is felmerülnek az üzemeltetési költségek, és az újrabérbeadás ráfordításai is.
A jó döntés ezért ritkán a két szélsőség valamelyike.
A cél az, hogy olyan bérleti feltételek szülessenek, amelyek egyszerre biztosítanak versenyképes bevételt, alacsony üresedést és hosszú távon stabil hozamot.
Minden döntés az ingatlan értékéről szól
Ha kívülről nézzük, könnyen úgy tűnhet, hogy a bérbeadó minden tárgyaláson kizárólag a bérleti díjra koncentrál.
A valóságban azonban ennél jóval összetettebb döntéseket hoz.
Mérlegelnie kell a piaci keresletet, az aktuális kínálatot, a várható üresedési időt, a bérlő pénzügyi hátterét, a szerződés hosszát, az ösztönzők mértékét, a kialakítás költségeit és számos más tényezőt.
Ezek külön-külön is fontosak.
Együtt azonban csak egyetlen kérdésre keresik a választ:
Melyik döntés őrzi meg legjobban az ingatlan hosszú távú értékét?
Ezért fordulhat elő, hogy ugyanabban a piaci helyzetben két különböző irodaház teljesen eltérő ajánlatot ad ugyanarra a bérlőre. Nem azért, mert az egyik jobban vagy rosszabbul tárgyal.
Hanem azért, mert más az épület kihasználtsága, más a tulajdonosi stratégia, mások a befektetési célok, és ezért más döntés szolgálja legjobban az adott ingatlan értékének megőrzését.
A valódi félelem
Sokan azt gondolják, hogy a bérbeadó legnagyobb félelme az, hogy engednie kell a bérleti díjból.
Valójában azonban a bérbeadók ennél jóval tágabb összefüggésekben gondolkodnak.
Számukra a bérleti díj, az üresedés, a szerződés időtartama vagy a bérlő minősége nem önálló célok, hanem olyan tényezők, amelyek egyetlen közös célt szolgálnak: az ingatlan értékének hosszú távú megőrzését és növelését.
Éppen ezért a legnagyobb félelmük sem egy-egy árengedmény.
Hanem az, hogy olyan döntést hozzanak, amely hosszú távon rontja az épület teljesítményét, csökkenti a hozamát, és végső soron az értékét is.
Az irodaingatlanpiacon végül nem az számít, hogy egyetlen szerződésben ki érte el a legmagasabb bérleti díjat.
Hanem az, hogy az épület éveken keresztül stabilan termeljen bevételt, megőrizze piaci vonzerejét, és hosszú távon is értékes befektetés maradjon.
Következő rész
Most, hogy láttuk, mitől tart leginkább egy bérbeadó, érdemes megnézni a folyamat másik fontos szereplőjét is.
Az ingatlanügynök gyakran hónapokat tölt egy tranzakció előkészítésével, piackutatással, irodabemutatásokkal és tárgyalásokkal, mégis van egy félelem, amely minden szakembert végigkísér a folyamat során.
Folytatás következik: Az ingatlanügynök legnagyobb félelme – Nem a sok munka, hanem amikor a folyamat végén nem születik döntés.
