Akár bérbeadóként, bérlőként vagy ingatlanügynökként olvasod ezt a cikket, lehet, hogy elsőre nem fogsz örülni annak, amit itt olvasni fogsz.

Ennek egyszerű oka van.

A legtöbb piaci szereplő a saját szemszögéből látja a helyzetet, miközben a másik oldal motivációi, kockázatai és félelmei sokszor rejtve maradnak előtte, vagy nem veszünk róla tudomást („mert úgy se a mi dolgunk”). Pedig egy sikeres irodabérleti tranzakcióban három szereplő érdekei találkoznak: a bérbeadóé, a bérlőé és az ingatlanügynöké.

Mindhárman ugyanazt a célt szeretnék elérni: egy sikeres, hosszú távon működő megállapodást. Mégis mindhárman mástól félnek a legjobban.

Ebben a cikksorozatban ezeket a félelmeket mutatjuk be, hogy jobban megértsük a másik oldal gondolkodását és döntéseit.

A sorozat részei

1. rész: A bérbeadó legnagyobb félelme – Az értékvesztés (ezt olvasod most)

2. rész: Az ingatlanügynök legnagyobb félelme – Nem a sok munka, hanem az eredmény nélküli folyamat

3. rész: A bérlő legnagyobb félelme – Nem a költözés, hanem a rossz döntés

A bérbeadó legnagyobb félelme nem az árengedmény

Hanem az értékvesztés.

Sokan úgy gondolják, hogy egy irodaház tulajdonosának legfontosabb célja az, hogy a lehető legmagasabb bérleti díjon adja ki az irodáit. Éppen ezért gyakran azt feltételezik, hogy a bérbeadó legnagyobb félelme az árengedmény, hiszen minden engedmény csökkenti a bevételét.

A valóság azonban ennél jóval összetettebb.

Egy professzionális irodaház-tulajdonos nem egyszerűen bérbeadó, hanem befektető is. Számára az irodaépület egy hosszú távú befektetés, amelynek nemcsak folyamatos bevételt kell termelnie, hanem az értékét is meg kell őriznie az évek során.

Éppen ezért a döntéseit sem kizárólag az befolyásolja, hogy egy adott szerződésben sikerül-e néhány euróval magasabb bérleti díjat elérnie. Sokkal fontosabb számára, hogy az épület stabilan működjön, kiszámítható bevételt termeljen, vonzó maradjon a bérlők számára, és hosszú távon is megőrizze befektetési értékét.

Innen nézve az árengedmény már egészen más megvilágításba kerül. Egy kisebb engedmény önmagában még nem feltétlenül jelent problémát, ha cserébe hosszabb távú bérleti szerződés születik, csökken az üresedés kockázata, és biztosítottá válik az épület folyamatos bevételtermelő képessége.

A valódi veszélyt nem az jelenti, hogy a bérbeadó néhány százalékkal alacsonyabb bérleti díjat fogad el.

A valódi veszély az, amikor az ingatlan elveszíti értékét.

Mi vezethet értékvesztéshez?

Az ingatlan értéke természetesen nem egyik napról a másikra csökken. Az értékvesztés általában egy hosszabb folyamat eredménye, amelyet számos tényező befolyásol.

Ilyen lehet például az épület műszaki állapotának romlása, a környék megítélésének változása, a piaci kereslet csökkenése vagy éppen egy kedvezőtlen gazdasági környezet. Ugyanakkor van egy tényező, amelyre a bérbeadó közvetlenül is képes hatást gyakorolni.

Az egyik legfontosabb tényező, amelyre a bérbeadó közvetlenül is hatással lehet, az épület kihasználtsága.

Egy tartósan magas üresedési ráta nemcsak azt jelenti, hogy kevesebb bérleti díj érkezik. Az üres területek csökkentik az ingatlan bevételtermelő képességét, növelik a működési kockázatot, és hosszabb távon a befektetők megítélésére is hatással lehetnek.

Éppen ezért egy professzionális bérbeadó számára az üresedés nem önmagában jelent problémát. Azért veszélyes, mert az ingatlan teljesítményére és végső soron az értékére is hatással lehet.

Az üres terület minden nap pénzbe kerül

Amikor egy iroda üresen áll, a költségek nem szűnnek meg.

Az épületet ugyanúgy üzemeltetni kell, biztosítani kell a karbantartást, az épületmenedzsmentet, a biztonsági szolgálatot, valamint számos olyan szolgáltatást, amelyek egy modern irodaház működéséhez elengedhetetlenek. Emellett az új bérlő megtalálása is további ráfordításokat jelenthet: marketingköltségeket, ingatlanügynöki díjat, esetenként felújítási vagy átalakítási munkákat.

Miközben ezek a költségek folyamatosan jelentkeznek, az adott terület nem termel bevételt.

Ezért egy hosszabb üresedési időszak nem egyszerűen elmaradt bérleti díjat jelent. A bérbeadó egyszerre szembesül a kieső bevétellel, a fennmaradó működési költségekkel és az újrabérbeadás ráfordításaival is.

Miért nem minden az ár?

Ebből azonban nem következik az, hogy egy bérbeadó bármilyen áron hajlandó kiadni az irodáját.

Ez az egyik leggyakoribb tévhit az irodapiacon.

Ha egy iroda piaci értéke például 15 EUR/m², de egy érdeklődő csak 10 EUR/m² bérleti díjat hajlandó fizetni, akkor könnyen előfordulhat, hogy a bérbeadó inkább kivár.

Ennek egyszerű oka van.

Egy jelentősen piaci ár alatti szerződés hosszú évekre csökkentheti az épület bevételtermelő képességét, ami a befektetés hozamára, ezen keresztül pedig az ingatlan értékére is hatással lehet.

Ugyanakkor a másik véglet sem kedvező. Ha a bérbeadó olyan bérleti díjhoz ragaszkodik, amelyet a piac már nem hajlandó megfizetni, az üresedés elhúzódhat, ami szintén rontja az ingatlan teljesítményét.

A professzionális bérbeadók ezért nem egyetlen mutatót próbálnak maximalizálni. A bérleti díj, a kihasználtság, a szerződés időtartama és a bérlő megbízhatósága együtt határozzák meg, hogy hosszú távon mekkora értéket képes teremteni az adott ingatlan.

Egy egyszerű példa

Tegyük fel, hogy egy bérbeadó 500 m² irodaterületet kínál bérbeadásra, amelynek piaci bérleti díja 15 EUR/m² havonta. Ez havi 7 500 euró bérleti bevételt jelentene.

Ha azonban a piacon csak 10 EUR/m²-es ajánlat érkezik, elsőre úgy tűnhet, hogy még ez is jobb, mint ha az iroda üresen állna.

A valóság ennél összetettebb.

Egy ilyen döntés nem egy-két hónapra szól, hanem gyakran öt vagy akár tíz évre is meghatározhatja az ingatlan bevételtermelő képességét. Ha a bérleti díj tartósan a piaci szint alatt marad, az jelentősen csökkentheti a hosszú távon elérhető hozamot.

Másik oldalról viszont az sem kedvező, ha a bérbeadó ragaszkodik a 15 EUR/m²-es díjhoz, miközben a terület fél vagy egy évig üresen áll. Ebben az időszakban nemcsak a bérleti bevétel esik ki, hanem továbbra is felmerülnek az üzemeltetési költségek, és az újrabérbeadás ráfordításai is.

A jó döntés ezért ritkán a két szélsőség valamelyike.

A cél az, hogy olyan bérleti feltételek szülessenek, amelyek egyszerre biztosítanak versenyképes bevételt, alacsony üresedést és hosszú távon stabil hozamot.

Minden döntés az ingatlan értékéről szól

Ha kívülről nézzük, könnyen úgy tűnhet, hogy a bérbeadó minden tárgyaláson kizárólag a bérleti díjra koncentrál.

A valóságban azonban ennél jóval összetettebb döntéseket hoz.

Mérlegelnie kell a piaci keresletet, az aktuális kínálatot, a várható üresedési időt, a bérlő pénzügyi hátterét, a szerződés hosszát, az ösztönzők mértékét, a kialakítás költségeit és számos más tényezőt.

Ezek külön-külön is fontosak.

Együtt azonban csak egyetlen kérdésre keresik a választ:

Melyik döntés őrzi meg legjobban az ingatlan hosszú távú értékét?

Ezért fordulhat elő, hogy ugyanabban a piaci helyzetben két különböző irodaház teljesen eltérő ajánlatot ad ugyanarra a bérlőre. Nem azért, mert az egyik jobban vagy rosszabbul tárgyal.

Hanem azért, mert más az épület kihasználtsága, más a tulajdonosi stratégia, mások a befektetési célok, és ezért más döntés szolgálja legjobban az adott ingatlan értékének megőrzését.

A valódi félelem

Sokan azt gondolják, hogy a bérbeadó legnagyobb félelme az, hogy engednie kell a bérleti díjból.

Valójában azonban a bérbeadók ennél jóval tágabb összefüggésekben gondolkodnak.

Számukra a bérleti díj, az üresedés, a szerződés időtartama vagy a bérlő minősége nem önálló célok, hanem olyan tényezők, amelyek egyetlen közös célt szolgálnak: az ingatlan értékének hosszú távú megőrzését és növelését.

Éppen ezért a legnagyobb félelmük sem egy-egy árengedmény.

Hanem az, hogy olyan döntést hozzanak, amely hosszú távon rontja az épület teljesítményét, csökkenti a hozamát, és végső soron az értékét is.

Az irodaingatlanpiacon végül nem az számít, hogy egyetlen szerződésben ki érte el a legmagasabb bérleti díjat.

Hanem az, hogy az épület éveken keresztül stabilan termeljen bevételt, megőrizze piaci vonzerejét, és hosszú távon is értékes befektetés maradjon.

Következő rész

Most, hogy láttuk, mitől tart leginkább egy bérbeadó, érdemes megnézni a folyamat másik fontos szereplőjét is.

Az ingatlanügynök gyakran hónapokat tölt egy tranzakció előkészítésével, piackutatással, irodabemutatásokkal és tárgyalásokkal, mégis van egy félelem, amely minden szakembert végigkísér a folyamat során.

Folytatás következik: Az ingatlanügynök legnagyobb félelme – Nem a sok munka, hanem amikor a folyamat végén nem születik döntés.

The post Az irodapiac legnagyobb félelmei – Cikksorozat 1. rész appeared first on Office Mentor.

Az irodakeresés ma egyszerűbbnek tűnik, mint valaha. Néhány kattintással több száz budapesti iroda közül lehet válogatni, az online portálok pedig első ránézésre minden fontos információt megmutatnak: árakat, lokációkat, fotókat és műszaki paramétereket. Emiatt sok cégvezető úgy gondolja, hogy az irodabérlés ma már gyorsan és önállóan is megoldható feladat.

A valóság azonban ennél jóval összetettebb.

Egy iroda kiválasztása nem csupán ingatlanpiaci kérdés, hanem hosszú távú üzleti döntés. Egy rosszul megválasztott lokáció, egy félreértett költségszerkezet vagy egy nem megfelelő méretű iroda évekre hatással lehet a vállalat működésére, a munkavállalói élményre és a pénzügyi tervezhetőségre is.

Az online hirdetések sok esetben csak a piac felszínét mutatják meg. Gyakori probléma, hogy a meghirdetett irodák már nem elérhetők, a képek nem aktuálisak, vagy a feltüntetett bérleti díj nem tartalmaz minden releváns költséget. A „nettó 14–15 EUR/m²” típusú ajánlatok mögött ugyanis sok esetben további jelentős tételek jelennek meg:

• üzemeltetési díjak,
• fenntartási költségek,
• parkolási díjak,
• éves indexálások,
• fit-out / kialakítási költségek,
• valamint az irodaház egyéb szolgáltatási díjai.

Önmagában tehát a bérleti díj ritkán ad valós képet egy iroda teljes költségéről.

Az összköltség sokszor fontosabb, mint a bérleti díj

Az egyik leggyakoribb hiba, hogy a cégek kizárólag a négyzetméterár alapján hasonlítják össze az ajánlatokat. Két iroda között azonban hosszú távon jelentős különbség lehet akkor is, ha első pillantásra hasonló bérleti díjjal jelennek meg a piacon.

Az összköltséget ugyanis számos olyan tényező befolyásolja, amely az online hirdetésekben gyakran nem vagy csak részben jelenik meg. Ide tartozik például az energiahatékonyság, az üzemeltetési struktúra, a parkolási konstrukció, a közös területek aránya vagy akár a bérbeadó rugalmassága is.

Egy elsőre kedvezőnek tűnő iroda emiatt könnyen válhat hosszú távon drágább döntéssé.

Az irodapiacot nem elég nézni — érteni kell

Az irodapiac sajátossága, hogy az információk jelentős része nem nyilvános formában érhető el. A valódi alkuhelyzetek, a tulajdonosi motivációk, a rejtett költségek vagy éppen a jövőbeli lehetőségek sokszor csak piaci tapasztalattal és napi szintű jelenléttel láthatók át.

Ezért bár sok vállalat próbálja saját maga megoldani az irodakeresést, egy szakértő bevonása gyakran nem többletköltséget, hanem megtakarítást jelent.

Különösen akkor, amikor egyetlen rossz döntés akár több tízmillió forintos többletköltséget vagy működési kompromisszumot eredményezhet.

Mert amit a Google néhány perc alatt megmutat, az sokszor csak a felszín.

A valódi lehetőségek — és a valódi kockázatok — ennél jóval mélyebben vannak.

The post Az irodakeresés nem Google-kérdés — hanem üzleti döntés appeared first on Office Mentor.

A napokban olvastam egy cikket, amely a retrofit és a bontás dilemmáját járja körül. Szerintem egy nagyon időszerű téma, amely jól összefoglalja azt az irányt, amerre az európai irodapiac haladhat. Ugyanakkor inkább a tulajdonosi és bérbeadói oldal stratégiai szemléletét mutatja be, ezért olvasás közben bennem is megfogalmazódott néhány gondolat.

A retrofit egyre inkább meghatározza az irodapiac jövőjét

Úgy látom, hogy a legtöbb 15–20-25 éves irodaház esetében ma már nem az a kérdés, hogy szükség van-e korszerűsítésre, hanem az, hogy milyen mértékű felújításra.

A teljes bontás rendkívül költséges, ráadásul egy meglévő épület szerkezetének megtartása sok esetben kisebb környezeti terheléssel járhat, mint egy teljes bontás és új építés. Ez a szemlélet egyre inkább meghatározza a nyugat-európai ingatlanpiacot is.

A retrofit környezeti előnyeit ma már nemcsak feltételezések támasztják alá. Számos életciklus-elemzés (Life Cycle Assessment – LCA) vizsgálta, hogy egy meglévő épület felújítása vagy egy új épület felépítése jár-e kisebb környezeti terheléssel. Az eredmények többsége arra jut, hogy amennyiben a meglévő szerkezet megtartható, a korszerűsítés jelentősen csökkentheti az új építőanyagok előállításából, a bontásból és az új építésből származó környezeti terhelést.

Több kutatás is azt mutatja, hogy egy jól megtervezett retrofit teljes életciklusa során kedvezőbb környezeti eredményt érhet el, mint egy teljesen új épület megvalósítása. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy minden esetben ez a megfelelő megoldás, de ha egy épület szerkezete megfelelő állapotban van, és gazdaságosan korszerűsíthető, akkor sok esetben kedvezőbb környezeti választás lehet, mint a bontás és az új építés.

„The greenest building is the one that is already built.”

„A legzöldebb épület sokszor nem az, amelyiket most építjük meg, hanem az, amelyik már áll.”

Ez gyakorlatilag a retrofit szemlélet egyik legismertebb alapelve. A lényege egyszerű: egy meglévő épület korszerűsítése sok esetben kisebb környezeti terhelést jelenthet, mint egy teljesen új épület felépítése.

A második generációs irodaházak előtt áll a legnagyobb kihívás

Különösen érdekesnek tartom a 2002 és 2012 között épült irodaházak helyzetét. Ezek az épületek műszakilag ma is jól használhatók, ugyanakkor egyre nagyobb nyomás nehezedik rájuk az energiahatékonysági és ESG-elvárások miatt.

Fontos ugyanakkor kiemelni, hogy ezek az épületek folyamatosan fejlődnek. Erre jó példa erre a Váci 33, ahol napelemparkot telepítettek a tetőre és hőszivattyús rendszert építettek ki, vagy a Blue Cube irodaház, ahol a napelemes rendszer hétvégenként képes fedezni az épület energiaigényét.

Mindez jól mutatja, hogy megfelelő beruházásokkal egy második generációs irodaház is képes alkalmazkodni a mai piaci elvárásokhoz.

Nem csak az energiahatékonyság számít

A cikk szerintem egy fontos szempontot kevésbé hangsúlyoz, hogy nem csak az energiahatékonyság számít.

A bérlők ma legalább ennyire figyel arra:

• milyen a lokáció,
• milyen a közösségi közlekedési kapcsolat,
• mennyire rugalmasak az alaprajzok,
• milyen szolgáltatásokat nyújt az épület,
• és milyen munkakörnyezetet biztosít a dolgozók számára.

Mindezek mellett egy jól sikerült retrofit rengeteget javíthat egy épület versenyképességén, de egy kedvezőtlen lokációt önmagában nem fog megváltoztatni. Emiatt szerintem továbbra is a lokáció marad az egyik legfontosabb értékmérő.

Merre tart a budapesti irodapiac?

Úgy gondolom, Magyarország ezen a területen még néhány évvel Nyugat-Európa mögött jár. Sok tulajdonos még kivár, ugyanakkor az energiahatékonysági előírások, az ESG-elvárások és a finanszírozási követelmények nálunk is kikényszerítik a korszerűsítéseket.

Ha mindezt összevetjük a budapesti irodapiac jelenlegi helyzetével, egy érdekes kettősséget látunk.

Kevés az új fejlesztés, ugyanakkor jelentős mennyiségű régebbi irodaépület található a piacon. A legjobb ESG-minősítésű irodaházak – például a Liberty vagy Balance Hall – továbbra is jól teljesítenek, miközben a közepes minőségű épületek között várhatóan nőni fog a verseny és ezzel együtt az üresedés is.

Éppen ezért úgy gondolom, hogy a következő években valószínűleg nem új irodaházak tömeges építését fogjuk látni, hanem egyre több retrofit projektet, különösen a Váci úti irodafolyosón.

Személy szerint remélem, hogy ez lesz az irány. Ha egy meglévő épület korszerűsítéssel új életet kaphat, az hosszú távon valószínűleg környezetbarátabb megoldás, mint a bontás és az újraépítés.

Mindeközben azok az irodaházak, amelyek időben beruháznak a gépészet korszerűsítésébe, a homlokzat felújításába, a közösségi terek fejlesztésébe és az ESG-szempontoknak megfelelő megoldásokba, jó eséllyel versenyelőnybe kerülnek. Aki viszont kivár, könnyen olyan helyzetbe kerülhet, hogy a bérleti díjak csökkentésével próbálja majd megtartani a bérlőit.

Mit gondoltok?

Lehet, hogy a következő évtized nyertesei azok a tulajdonosok lesznek, akik nem új épületben, hanem meglévő épületeik intelligens megújításában gondolkodnak? Mit gondoltok?

Források:

ESTON – Retrofit vagy bontás? Az irodaházak következő nagy dilemmája  
https://www.eston.hu/hu/post/retrofit-vagy-bontas-az-irodahazak-kovetkezo-nagy-dilemmaja

World Green Building Council – Bringing Embodied Carbon Upfront
https://worldgbc.org/article/bringing-embodied-carbon-upfront/

World Green Building Council – Whole Life Carbon Vision
https://worldgbc.org/climate-action/embodied-carbon/

World Green Building Council – What is a Net Zero Carbon Building?
https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2019.106218

Comparative Whole-Building Life Cycle Assessment of Renovation and New Construction (Building and Environment, 2019)
https://www.researchgate.net/publication/333969461_Comparative_whole_building_life_cycle_assessment_of_renovation_and_new_construction

The post A jövő irodaháza lehet, hogy már rég felépült appeared first on Office Mentor.

Történet előzménye

Egy belvárosban működő ügyvédi irodáról van szó, akik körülbelül 650 m² irodaterületet béreltek.

Az előző hosszabbításkor szerettek volna visszaadni körülbelül 180 m²-t, mert a teljes területet már nem használták ki megfelelően. A bérbeadó azonban ezt nem támogatta.

A válasz gyakorlatilag ez volt: „Vagy kibérlik az egész emeletet, vagy mehetnek másik irodát keresni.”

Abban az időszakban azonban teljesen más piaci helyzet volt. Kevesebb volt az alternatíva, kisebb volt az üresedési ráta, a bérlők mozgástere sokkal szűkebb volt.

Így végül egyfajta kényszerhelyzet alakult ki: maradtak, és tovább bérelték azt a plusz 180 m²-t is, amit valójában már nem használtak.

Ez három éven keresztül folyamatos veszteséget jelentett számukra. Többször próbáltuk albérletbe adni a területet, de egyszer sem sikerült megfelelő megoldást találni rá.

Amikor ezt az információt megtudtam, több alkalommal próbáltam kapcsolatba lépni az office managerrel. Küldtem e-maileket, próbáltam bemutatni, hogy a piac időközben teljesen megváltozott, és most már sokkal erősebb tárgyalási pozícióból lehetne nekimenni a következő hosszabbításnak.

Valahogy azonban az információ vagy nem jutott el a döntéshozóhoz, vagy nem kaptam rá érdemi reakciót.

Egy ponton úgy éreztem, hogy ebből így nem lesz előrelépés.

Végül megszereztem az ügyvédi iroda vezetőjének telefonszámát és felhívtam.

Mi volt a bérlőképviselet stratégia?

1. Tudtam, mi fáj a bérlőnek

A legfontosabb információ az volt, hogy a cég három éve fizetett egy olyan 180 m²-es területért, amit valójában nem használt.
Ez nemcsak pénzügyi veszteség volt, hanem egy folyamatos rossz érzés is számukra.

A legtöbb cégvezető pontosan érzi, amikor hónapról hónapra olyan költséget fizet, aminek nincs valódi értelme.

2. A piac teljesen megváltozott

Közben az irodapiac is elkezdett átalakulni.

Nőtt az üresedési ráta, több lett az elérhető terület, és egyre inkább látszott, hogy a piac kezd a bérlőknek kedvezni.

Magyarul: a bérlők alkupozíciója jelentősen erősödött.

És ez nagyon fontos. Mert a piac változása önmagában még kevés.

A piacot „be kell vinni” a tárgyalóasztalhoz.

3. Volt egy nagyon erős alternatíva a piacon

A stratégiában kulcsszerepe volt egy Váci úti, magas minőségű irodaháznak is, ahol körülbelül 7–8 EUR/m²/hó + ÁFA árszinten kínáltak területeket. Ez abszolút piaci ár alatt volt.

És ami még fontosabb: nem csak elméleti alternatíva volt, hanem egy teljesen reális költözési opció.

4. A bérbeadó félelme

A negyedik pont a bérbeadó félelme volt.

Röviden: a bérbeadó legnagyobb félelme az, hogy elveszíti a bérlőt.
Ez elsőre egyszerűnek hangzik, de valójában az egyik legerősebb tárgyalási tényező egy irodabérleti folyamatban.

Erről lentebb részletesebben is írok, mert szerintem nagyon sok bérlő nem látja át igazán, hogy a bérbeadó oldalán ez mekkora kockázatot jelent.

5. Pont jókor kezdtük el a tárgyalást

Ez az egyik legfontosabb része az egész történetnek. Volt időnk. És ez kulcsfontosságú. Nem az utolsó pillanatban estünk neki a piacnak, nem időnyomás alatt kezdtünk el alternatívákat keresni.

Volt elegendő idő:

• megnézni a piacot,
• tárgyalni más irodaházakkal,
• összehasonlítani a lehetőségeket,
• és akár ténylegesen el is költöztetni a bérlőt.

Ez óriási különbség.

Mert amikor a bérbeadó érzi, hogy a bérlőnek nincs ideje, akkor az egész tárgyalási pozíció meggyengül.

De amikor azt látja, hogy:

• van idő,
• van alternatíva,
• és van valódi döntési lehetőség,

akkor teljesen megváltozik a dinamika.

Mitől fél valójában a bérbeadó?

Sokan azt gondolják, hogy a bérbeadó legnagyobb félelme az, hogy egy kicsit olcsóbban kell kiadnia az irodát. Pedig ez általában nem igaz. A legnagyobb félelme az, hogy elveszíti a bérlőt. Mert amikor egy nagyobb bérlő kiköltözik, akkor a tulajdonos nemcsak a bérleti díjat veszíti el.

Az üres terület után sok esetben továbbra is neki kell fizetnie:

• az üzemeltetési költségeket,
• a közös területi díjakat,
• a fenntartási költségeket,
• újrabérbeadáshoz tartozó ügynöki díj,
• kialakítási hozzájárulás
• és közben még az újrabérbeadás kockázatát is vállalja.

És ez hónapokig vagy akár évekig is eltarthat. Minél nagyobb egy terület, annál nagyobb a kockázat.

Ez hasonló egy lakáskiadáshoz. Ha kiköltözik a bérlő, akkor nemcsak a bérleti díj tűnik el, hanem a közös költség és minden fenntartási teher is a tulajdonoson marad.

Csak irodapiacon ez sokszor milliós nagyságrend havonta és tovább tart bérbeadni.

Ezért van hatalmas ereje annak, amikor egy bérlőnek valódi alternatívája van.

Mert a bérbeadó pontosan tudja: ha elveszíti a bérlőt, annak komoly ára lehet.

Bérlőképviseletnél mire figyelek?

Tanácsadóként számomra az egyik legfontosabb feladat az, hogy megteremtsem azt a környezetet, ahol a bérlő minden oldalon a lehető legerősebb pozícióból tudjon tárgyalni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy:

• megvizsgáljuk a maradás lehetőségét,
• megnézzük a versenytárs irodaházakat,
• összehasonlítjuk a teljes költségeket,
• és fenntartjuk a versenyhelyzetet.

A kommunikáció pedig kulcskérdés. A tárgyalás során sokszor nem az számít, mi az igazság, hanem az, hogy a másik fél milyen pozíciót érzékel.

A bérlőképviselet legnagyobb hozzáadott értéke sokszor nem maga a költözés, hanem annak a valós lehetősége, és ez nagyon fontos különbség.

Egy jó bérlőképviselet nem arra épül, hogy mindenáron elköltöztessük a bérlőt.

Hanem arra, hogy:

• a meglévő helyén,
• vagy egy új irodában,

a lehető legjobb feltételeket kapja.

Bérlői hozzáállás

Egy ilyen stratégia nagyon könnyen össze tud omlani. Elég egy rossz mondat.

Ha a bérlő azt kommunikálja:

• hogy nincs valódi alternatíva,
• hogy biztosan maradni akar,
• vagy hogy időnyomás alatt van,

akkor a tárgyalási pozíció gyorsan gyengülhet.

Ebben az esetben azonban történt valami érdekes.

A megtekintett versenytárs irodaház annyira megtetszett a bérlőnek, hogy egy idő után már nem csak tárgyalási eszközként tekintett rá. Valódi opciónak kezdte érezni. És ez mindent megváltoztatott. Mert onnantól nem „eljátszott” versenyhelyzet volt, hanem valódi.

A végére gyakorlatilag már nem is nekem kellett tárgyalnom. A bérlő maga kezdte lefelé alkudni az árakat, én pedig inkább koordináltam és támogattam a folyamatot. És szerintem ez az egyik legjobb érzés egy bérlőképviseltnél, amikor a bérlő valódi tárgyalópartnerként ül az asztalnál és már nem kiszolgáltatott félként.

Mitől sikeres egy bérlőképviselet?

Az irodabérleti tárgyalásoknál sokszor nem az iroda a legfontosabb kérdés.

Hanem a stratégia és az idő.

The post Amikor a stratégia dönti el az irodabérleti tárgyalást appeared first on Office Mentor.

A bérlők szövetségese a budapesti irodapiacon

A budapesti irodapiac az elmúlt években jelentősen átalakult. Az irodabérlés ma már nem csupán egy döntés, hanem hosszú távú üzleti stratégia, amely közvetlen hatással van a vállalat működésére, költségeire, rugalmasságára és növekedési lehetőségeire.

Az Office Mentor célja, hogy a vállalatok, cégvezetők és döntéshozók számára átláthatóbbá, biztonságosabbá és költséghatékonyabbá tegye az irodabérléssel kapcsolatos döntéseket.

Miért fontos a megfelelő irodabérleti stratégia?

Egy rosszul megválasztott iroda vagy kedvezőtlen bérleti szerződés évekre meghatározhatja egy vállalat működését és költségszerkezetét.

A megfelelő irodapiaci stratégia azonban jelentős előnyöket biztosíthat:

• alacsonyabb bérleti költségek,
• rugalmasabb szerződéses feltételek,
• jobb lokáció,
• hatékonyabb működés,
• kiszámíthatóbb üzleti környezet,
• erősebb tárgyalási pozíció.

Az Office Mentor célja, hogy ügyfelei ne csupán irodát találjanak, hanem valódi üzleti előnyt szerezzenek.

Az Office Mentor küldetése

Hiszünk abban, hogy a bérlőknek ugyanakkora szakmai támogatásra van szükségük, mint a bérbeadóknak.

Ezért minden tárgyalás során ügyfeleim érdekeiért dolgozom — határozottan, stratégiailag és kompromisszumok nélkül.

Az Office Mentor küldetése, hogy a budapesti irodapiacon működő vállalatok számára független, objektív és üzletileg értékes támogatást nyújtson.

Hiszünk abban, hogy az irodabérlés nem pusztán négyzetméterekről szól, hanem emberekről, működésről, vállalati kultúráról és hosszú távú üzleti stabilitásról.

Ezért minden ügyfelünk esetében arra törekszünk, hogy a lehető legjobb feltételeket, legnagyobb rugalmasságot és legbiztonságosabb működési környezetet érjük el.

Ki áll az Office Mentor mögött?

Borbíró Attila vagyok, irodapiaci tanácsadó és az Office Mentor alapítója.

Több éves irodapiaci tapasztalattal segítem a budapesti vállalatokat abban, hogy ne kiszolgáltatott bérlőként, hanem felkészült és erős tárgyalópartnerként jelenjenek meg az irodapiacon.

Hiszek abban, hogy egy megfelelő iroda nem csupán munkakörnyezet, hanem a vállalat stabil működésének és fejlődésének egyik alapja.

Munkám során a budapesti irodapiac mély ismeretére, pontos piaci adatokra és gyors, proaktív támogatásra építek.

Tanácsadói tevékenységemet a CitiReal Advisors Kft. szakmai hátterével végzem, amely biztosítja a naprakész piaci információkat, az átfogó irodapiaci elemzéseket és a professzionális tárgyalási támogatást.

Mit jelent a független bérlőképviselet?

Az Office Mentor nem klasszikus ingatlanközvetítői szemlélettel működik.

Míg a hagyományos ingatlanközvetítés gyakran az iroda bérbeadására fókuszál, addig az Office Mentor kizárólag a bérlők érdekeit képviseli a teljes folyamat során.

Szolgáltatásaink

• új iroda keresés Budapesten,
• bérleti szerződések elemzése,
• szerződéshosszabbítási tárgyalások,
• bérleti feltételek optimalizálása,
• költségcsökkentési lehetőségek feltárása,
• stratégiai irodapiaci tanácsadás.

Célunk, hogy ügyfeleink hosszú távon biztonságos és üzletileg előnyös döntéseket hozzanak.

Eredmények számokban

Több mint 87 támogatott bérlő

Az Office Mentor több tucat vállalat számára nyújtott stratégiai támogatást az irodabérléssel kapcsolatos döntésekben.

28.237 m² bérbeadott terület

A sikeres irodapiaci tárgyalások és bérlőképviseletek során jelentős méretű irodaterületek kerültek optimalizált feltételekkel bérbeadásra.

Sikeres szerződésújratárgyalások

Ügyfeleink számára számos esetben sikerült kedvezőbb bérleti feltételeket, nagyobb rugalmasságot és költségmegtakarítást elérni.

The post Küldetés – avagy miért jött létre az Office Mentor! appeared first on Office Mentor.

Az irodabérleti tárgyalásokon sokan azt gondolják, hogy minden a számokról szól.
Négyzetméterár, bérleti időszak, fit-out hozzájárulás, parkolók, üzemeltetési díj.

Pedig a valóságban nagyon sok múlik azon is, hogy a bérlő milyen pozíciót kommunikál a tárgyalás során.

És néha elég egyetlen mondat ahhoz, hogy az addig jól felépített alkuerő teljesen eltűnjön.

Egy valós tárgyalási helyzet

Az egyik kollégámmal egy ügyfelet képviseltünk irodabérleti tárgyalás során.

A kiindulási ajánlat nagyjából 24–25 €/m² körül mozgott. Belváros jól frekventált irodájáról van szó, jó környezet. Több körös egyeztetés után sikerült ezt lealkudni 20–21 €/m² környékére, ami már jelentős megtakarítást jelentett volna a bérlő számára több éves időtávon.

A tárgyalás jól haladt.

De közben – ahogy ilyenkor érdemes – megnéztünk más alternatívákat is a piacon. Nem azért, mert feltétlenül költözni akart az ügyfél, hanem azért, mert valódi tárgyalási pozíciót csak akkor lehet kialakítani, ha van alternatíva.

Találtunk is egy másik irodát 14–15 €/m²-es árszinten.

Nem volt tökéletes.
Nem volt szerelem első látásra.
Viszont az igények 90%-át lefedte.

Ez bőven elég lett volna ahhoz, hogy erős nyomást helyezzünk a jelenlegi bérbeadóra.

Aztán elhangzott egy mondat!

A tárgyalás egy pontján a bérlő oldaláról elhangzott egy félmondat:

„Igazából nincs is nagyon más opció, ami nekünk megfelelő lenne.”

A helyzet ekkor már egyre bizonytalanabb volt, ráadásul az idő is kezdett elfogyni. Közeledett a döntési kényszer, és a bérlő oldalán egyre nagyobb lett a nyomás.

A bérbeadó ezt azonnal megérezte.

És onnantól megváltozott az egész tárgyalási dinamika. A bérlő nem akart rossz pozíciót teremteni, egyszerűen csak őszinte volt.

Csakhogy tárgyalási helyzetben az őszinteség és a stratégiai kommunikáció nem mindig ugyanaz.

A bérbeadó oldalán azonnal megérezték a bizonytalanságot.

És onnantól megváltozott az egész dinamika.

Mi történt ezután?

A következő ajánlat már nem lefelé ment tovább. Sőt.
A korábban kialkudott kedvezőbb árszint elkezdett visszakorrigálni. A bérbeadó pontosan látta, hogy a bérlő valójában nem akar – vagy nem tud – máshova menni.

A versenyhelyzet gyakorlatilag megszűnt.

És amikor megszűnik a versenyhelyzet, a tárgyalási erő is eltűnik.

A vége: költözés

A történet legérdekesebb része, hogy az ügyfél eredetileg maradni szeretett volna.

A jelenlegi iroda megfelelő volt.
A lokáció működött.
Az infrastruktúra rendben volt.

De mire a tárgyalás végére értünk, a feltételek már nem voltak elég kedvezőek.

Így végül a bérlő mégis költözni kényszerült.

Nem azért, mert ez volt a terv, hanem mert egy ponton megszűnt az alkuerő.

Mit lehet ebből tanulni?

Az irodabérleti tárgyalás nem csak ingatlanpiaci kérdés, sokszor pszichológia is.

A bérbeadók figyelik:

• mennyire sürgős a bérlő helyzete,
• van-e alternatívája,
• mennyire magabiztos,
• valódi-e a költözési opció,
• és hogy mennyire képes kivárni.

Sokszor nem a legerősebb fél tárgyal jól, hanem az, aki képes fenntartani a választási lehetőség látszatát.

Mert amíg a másik fél azt érzi, hogy van konkurencia, addig motivált marad jobb ajánlatot adni.

Ezért fontos a bérlőképviselet

Egy jó bérlőképviselő nem csak irodákat mutat. Tárgyalási pozíciót épít!

Piaci alternatívát teremt, kontrollálja a kommunikációt, és segít elkerülni azokat a helyzeteket, amikor egy rosszkor elejtett félmondat több éves pénzügyi hátrányt okoz.

Mert egy irodabérleti szerződésnél nem ritkán több tíz- vagy akár százmilliós döntésekről beszélünk.

És néha tényleg egyetlen mondat dönti el az egészet.

Kapcsolódó cikk: Amikor a stratégia többet ér, mint az ár – egy valós bérlőképviseleti történet.

The post Hogyan veszített el egy bérlő egy tökéletes tárgyalási pozíciót? appeared first on Office Mentor.

Mit ad egy irodatanácsadó, amit az internet vagy a ChatGPT nem?

Az irodapiacról ma már szinte minden információ elérhető néhány kattintással.
Portálok, piaci elemzések, adatbázisok, szakmai cikkek és mesterséges intelligencia alapú eszközök segítenek eligazodni a lehetőségek között.

Éppen ezért sok cégvezetőben teljesen jogosan merül fel a kérdés:

„Miért lenne szükségem irodatanácsadóra?”

Hiszen:

• tudják, mekkora irodára van szükségük,
• ismerik a kívánt lokációt,
• látnak piaci árakat,
• és rengeteg információ áll rendelkezésükre az interneten.

A probléma azonban az, hogy az információ önmagában még nem jelent valódi piaci tudást.

Az irodapiac nem csak adatokból áll

Az online platformok és piaci információk hasznosak, de sok esetben csak a felszínt mutatják meg.

Én magam is rendszeresen használok mesterséges intelligencián alapuló eszközöket – például a ChatGPT-t, a Claude-ot vagy a Geminit –, mert rengeteget segítenek a mindennapi munkában. Ugyanakkor azt is látom, hogy ezek az eszközök kizárólag a nyilvánosan elérhető vagy rendelkezésükre álló információkból dolgoznak. Az irodapiacon viszont sok olyan piaci tapasztalat, tárgyalási információ és naprakész ismeret létezik, amely egyszerűen nem jelenik meg az interneten.

Ezen felül egy irodabérleti döntés mögött ugyanis rengeteg olyan tényező húzódik meg, amely nem jelenik meg egy hirdetésben vagy adatbázisban:

• tulajdonosi motivációk,
• tárgyalási mozgástér,
• rejtett költségek,
• szerződéses kockázatok,
• várható piaci változások,
• vagy akár az adott iroda hosszú távú működési hatása.

Az irodabérlés ráadásul nem rövid távú döntés. Egy 3–5 éves szerződés jelentős hatással lehet egy vállalat működésére, pénzügyi tervezhetőségére és rugalmasságára is.

Ezért az irodapiacon a részletek sokszor fontosabbak, mint maga az alapinformáció.

Az információ és a szakértelem nem ugyanaz

Sokan úgy gondolják, hogy ha elegendő információt összegyűjtenek, akkor ugyanazt a döntést tudják meghozni, mint egy szakértő.

A gyakorlatban azonban a tapasztalat nem helyettesíthető pusztán adatokkal.

Ez hasonló ahhoz, mint amikor valaki megpróbál értelmezni egy programkódot anélkül, hogy valódi fejlesztői tapasztalata lenne. A sorokat látja, az alaplogikát akár meg is értheti, de a valódi összefüggések, a hibalehetőségek és a kritikus részletek gyakran rejtve maradnak számára.

Az irodapiac pontosan ugyanígy működik.

A valódi érték sokszor nem abban van, hogy milyen iroda érhető el, hanem abban:

• mikor érdemes lépni,
• milyen feltételek tárgyalhatók újra,
• hol és milyen költségek vannak,
• és melyik döntés milyen hosszú távú következményekkel járhat.

Mit csinál valójában egy irodatanácsadó?

Sokan úgy gondolnak az irodatanácsadóra, mint valakire, aki „irodákat mutat”.

A valóságban azonban a tanácsadó szerepe ennél jóval összetettebb.

Egy tapasztalt irodatanácsadó:

• gyorsítani tudja a folyamatot,
• értelmezi a piacot,
• összehangolja az üzleti igényeket az ingatlanpiaci lehetőségekkel,
• tárgyal,
• optimalizálja a feltételeket,
• felismeri a kockázatokat,
• és segít elkerülni azokat a hibákat, amelyek hosszú évekre hatással lehetnek a vállalat működésére.

A jó tanácsadó nem pusztán információt ad át.

Hanem kontextust, tapasztalatot és stratégiai szemléletet.

A piacot nem elég ismerni — érezni is kell

Az irodapiac folyamatosan változik. A valódi piaci mozgások sokszor nem a publikus hirdetésekben, hanem a tárgyalások mögött történnek.

Ezért a legfontosabb különbség nem az, hogy ki fér hozzá az információhoz.
Hanem az, hogy ki tudja helyesen értelmezni azt.

És ezt nem lehet néhány cikkből vagy chatbotból megtanulni.

Ehhez tapasztalat, napi piaci jelenlét és több száz tárgyalás gyakorlata szükséges.

Ha neked kell segítség, hogy átlásd a piacot, keress minket bátran. Kérdezz, segítünk!

The post Miért nem elég az információ az irodakereséshez? appeared first on Office Mentor.